Uw huis zelf verkopen: stap voor stap.
U hoeft geen traditionele verkoopmakelaar te gebruiken, maar u blijft als verkoper verantwoordelijk voor juiste informatie, goede afspraken en medewerking aan de notariële overdracht.
De 10 stappen voor de verkoper
- Controleer eigendom en hypotheek
Controleer of alle eigenaren meewerken. Is er een hypotheek of beslag, dan moet dit bij de overdracht kunnen worden afgewikkeld.
- Verzamel informatie over de woning
Denk aan bouwjaar, verbouwingen, gebreken, erfdienstbaarheden, erfpacht, VvE-informatie, vergunningen en bekende bijzonderheden.
- Regel een geldig energielabel
Voor de meeste woningen is een geldig energielabel verplicht bij verkoop en moet de labelklasse in de advertentie worden vermeld.
- Bepaal de vraagprijs
Een taxatie is voor de verkoper niet wettelijk verplicht. U kunt een waardebepaling of taxatie laten uitvoeren als u meer zekerheid wilt.
- Publiceer en organiseer bezichtigingen
Zorg dat informatie en foto's kloppen. Noteer vragen, biedingen en afspraken zorgvuldig.
- Beoordeel bod én voorwaarden
Kijk niet alleen naar het bedrag. Let ook op financieringsvoorbehoud, bouwkundige keuring, gewenste overdrachtsdatum en eventuele andere voorwaarden.
- Laat de koopafspraken schriftelijk vastleggen
Een "voorlopige" koopovereenkomst is niet vrijblijvend. Laat de koopovereenkomst bij voorkeur juridisch controleren of door een notaris opstellen.
- Lever stukken aan de notaris
De notaris controleert eigendom, hypotheek, bijzonderheden en identiteit en maakt de leveringsakte en nota van afrekening.
- Doe de eindinspectie met de koper
Controleer vlak voor de overdracht de woning, afgesproken zaken en meterstanden.
- Teken bij de notaris
De leveringsakte wordt getekend en ingeschreven bij het Kadaster. Daarna wordt uw hypotheek afgelost en het restant aan u uitgekeerd.
Juridisch en praktisch
Wat moet ik als verkoper verplicht vertellen?
U hebt een informatie- of mededelingsplicht. Vertel wat u weet over gebreken, lasten en beperkingen die voor de koper belangrijk kunnen zijn. Denk aan lekkages, funderingsproblemen, geschillen, recht van overpad, erfpacht, asbest of een verbouwing zonder de vereiste toestemming. De koper heeft daarnaast een eigen onderzoeksplicht.
Praktisch: leg belangrijke informatie schriftelijk vast en gebruik de Vencasa-vragenlijst.
Moet ik een taxatie laten doen voordat ik verkoop?
Nee. Een verkoper is in een normale verkoop niet verplicht eerst een taxatierapport te laten maken. Een taxatie kan wel nuttig zijn voor prijsbepaling of bij een bijzondere situatie. De koper heeft voor een hypotheek vaak wél een taxatie nodig.
Is een energielabel verplicht?
Voor de meeste woningen wel. De labelklasse hoort al in de verkoopadvertentie te staan en uiterlijk bij de overdracht moet de koper een geldig energielabel krijgen. Er bestaan uitzonderingen voor bepaalde gebouwen.
Ben ik gebonden zodra ik een bod accepteer?
Bij verkoop van een woning aan een particuliere koper is de schriftelijke koopovereenkomst essentieel. Zodra de overeenkomst is ondertekend, zijn de afspraken bindend, behoudens de wettelijke bedenktijd van de koper en afgesproken ontbindende voorwaarden.
Heeft de verkoper ook 3 dagen bedenktijd?
Nee, de wettelijke bedenktijd van 3 dagen is voor de particuliere koper. Als verkoper hebt u niet automatisch dezelfde wettelijke bedenktijd. Zet daarom alleen uw handtekening als alle afspraken kloppen.
Wat is een waarborgsom of bankgarantie?
In veel koopovereenkomsten wordt afgesproken dat de koper zekerheid geeft, vaak ter grootte van 10% van de koopsom. Dat kan door een waarborgsom op de derdengeldenrekening van de notaris of via een bankgarantie. Het percentage en de termijn moeten in de koopovereenkomst staan.
Wie kiest de notaris?
Dat spreken koper en verkoper af. Bij bestaande woningen kiest meestal de koper, omdat die doorgaans de notariskosten voor de eigendomsoverdracht betaalt. U kunt als verkoper een andere afspraak maken, bijvoorbeeld bij een complexe nalatenschap of scheiding.
Krijg ik de koopsom vóórdat ik teken?
Nee. De koper en/of hypotheekbank zorgt ervoor dat het geld vóór de overdracht op de derdengeldenrekening van de notaris staat. Bij de notaris wordt de leveringsakte getekend. De notaris schrijft de akte in bij het Kadaster en doet daarna laatste controles. Vervolgens lost de notaris uw hypotheek af en betaalt het netto restant aan u uit. Dat kan enige tijd na de overdracht zijn.
Wanneer geef ik de sleutels?
Meestal na de eindinspectie en rond het moment waarop de leveringsakte bij de notaris wordt getekend, volgens de afspraken in de koopovereenkomst. Spreek dit vooraf duidelijk af.
Wat gebeurt er met mijn bestaande hypotheek?
Een woning wordt normaal vrij van hypotheek geleverd. De notaris vraagt een aflosnota op bij uw bank, betaalt de schuld uit de verkoopopbrengst en laat de hypotheekinschrijving doorhalen bij het Kadaster. De kosten voor dat royement zijn normaal voor de verkoper.
Betaal ik belasting over de overwaarde?
Bij verkoop van uw eigen hoofdwoning betaalt u op het verkoopmoment niet apart belasting over de overwaarde. Koopt u geen nieuwe woning, dan kan het ontvangen geld later wel onderdeel van uw vermogen zijn. Koopt u binnen enkele jaren een andere eigen woning, dan kan de bijleenregeling invloed hebben op de hypotheekrenteaftrek.
Wat als de koper na tekenen niet betaalt?
Dan hangt veel af van de koopovereenkomst. Als ontbindende voorwaarden niet meer van toepassing zijn en de koper tekortschiet, kan een contractuele boete of schadevergoeding spelen. In veel modellen is de boete 10%, maar dit moet correct in de overeenkomst staan. Schakel bij een geschil direct de notaris of een jurist in.
Waar moet u ongeveer rekening mee houden?
De verkoper betaalt normaal zijn eigen verkoopkosten en het doorhalen van zijn hypotheek. Welke notariskosten exact voor koper of verkoper zijn, kan in de koopovereenkomst worden afgesproken.